Immobilie erben / vererben

Hieraus ergeben sich für die an der erbrechtlichen Auseinandersetzung Beteiligten unterschiedliche Fragestellungen.

Zunächst stellt sich beispielsweise für den Erblasser, der mittels Testaments über sein Vermögen verfügen möchte die Frage, ob die Immobilie einer bestimmten Person vererbt werden soll, oder ob einer bestimmten Person beispielsweise lediglich ein Wohnrecht nach dem Tod eingeräumt werden soll. Außerdem spielen steuerrechtliche Erwägungen bei der Übertragung von Immobilien im Erbrecht eine Rolle. Diese Fragestellungen haben Auswirkungen auf die Gestaltung des Testaments.

Das gleiche gilt, wenn sich mehrere Immobilien im Vermögen des Erblassers befinden. Hier kann eine Immobiliengesellschaft (Familienpool) gegründet werden, um das Immobilienvermögen den Gesellschaftern zu Gute kommen zu lassen und um das Vermögen für die Familie dauerhaft zu sichern, oder es kann eine Teilungsanordnung getroffen werden, damit beispielsweise bestimmte Erben bestimmte Immobilien erhalten sollen. Alternativ kann aber auch das gesamte Immobilienvermögen direkt an die Erbengemeinschaft fließen, ohne dass das Immobilienvermögen vom Erblasser bereits aufgeteilt wird. In einem solchen Fall begründet die Vererbung von einer Immobilie oder mehreren Immobilien an die Erbengemeinschaft bereits die Fragestellung für die Erben, was im Anschluss an den Erbfall mit der Immobilie passieren soll.

Liegt keine Testamentsvollstreckung vor, die einer Veräußerung der Immobilie entgegenstehen könnte, so können die Erben untereinander eine Vereinbarung treffen, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Immobilie wird durch den Erbfall Eigentum der Erbengemeinschaft und alle Erben sind gemäß ihrer Erbquote Miteigentümer an der Immobilie und haben diese gemeinsam zu verwalten. Kommt es beispielsweise zwischen den Erben zur Auseinandersetzung über die Verwertung oder die zukünftige Nutzung, so hat jeder Erbe das Recht, die Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen.

Da es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Gemeinschaft handelt, die nicht auf Freiwilligkeit der Beteiligten basiert, sondern aufgrund des letzten Willens des Erblassers, steht jedem Beteiligten diese Möglichkeit zu. Andere Auseinandersetzungen der Erbengemeinschaft in Bezug auf Immobilien wären der gemeinsame Verkauf am Markt oder dass einer oder mehrere Erben aus der Erbengemeinschaft den anderen Erben ihre Miteigentumsanteile abkaufen. In einem solchen Fall müssen sich die Beteiligten auf den jeweiligen Wert der Immobilienanteile einigen.

Aber auch in Fällen, in denen beispielsweise Kinder oder der Ehepartner enterbt werden und das Vermögen des Erblassers, das Immobilien enthält, an eine andere Person übergeht, ergeben sich rechtliche Fragestellungen bezüglich des Immobilienvermögens. Im Rahmen des Pflichtteilsrechts sind die Immobilien zu bewerten, damit der Pflichtteilsberechtigte eine Basis für die Wertermittlung seines Pflichtteilsanspruchs gegen den Erben hat.

Liegt dem Erbfall ein Auslandsbezug zugrunde, da sich Immobilien im Ausland befinden oder der Erblasser sich zum Zeitpunkt des Todes im Ausland befand, ist zu klären, welches Recht auf den Erbfall und das Immobilienvermögen anzuwenden ist.

Die jeweiligen Fragestellungen zu Immobilien im Erbrecht ergeben sich am Einzelfall und im Rahmen der anwaltlichen Beratung kann hierauf eingegangen werden.