Keine Verjährung bei fortdauernder Vertragswidrigkeit des Erbbaurechtsberechtigten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 27. September 2024 (V ZR 21/24) entschieden, dass bei einem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag, das errichtete Bauwerk in gutem baulichen Zustand zu halten und erforderliche Reparaturen sowie Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, eine fortdauernde Vertragswidrigkeit vorliegt. Dies hat zur Folge, dass die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Durchführung der jeweils notwendigen Maßnahmen nicht zu laufen beginnt, solange der Verstoß andauert.
Dem Fall lag zugrunde, dass die Kläger als Miteigentümer eines Grundstücks von der Beklagten, die ein Teilerbbaurecht innehatte, die Beseitigung von Mängeln an einem von ihr errichteten Gebäude forderten. Die Beklagte hatte das Erbbaurecht 2018 an eine Dritte veräußert, die bereits zuvor Pächterin war. Die Kläger erhoben 2021 Klage auf Mängelbeseitigung. In den Vorinstanzen blieb die Klage erfolglos, da die Gerichte von einer Verjährung des Anspruchs ausgingen.
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und stellte klar, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht bereits verjährt ist. Zwar handelt es sich bei dem Anspruch des Grundstückseigentümers auf Instandhaltung und Reparatur nicht um einen unverjährbaren Anspruch im Sinne des § 902 Abs. 1 BGB, da es sich nicht um einen Anspruch aus einem eingetragenen Recht handelt. Der Anspruch ist grundsätzlich schuldrechtlicher Natur und unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB.
Entscheidend ist jedoch die Unterscheidung zwischen abgeschlossenen und fortdauernden Vertragsverletzungen. Bei einer fortdauernden Vertragswidrigkeit, wie sie bei der unterlassenen Instandhaltung eines Bauwerks vorliegt, beginnt die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers erst mit dem Ende des fortdauernden Verstoßes zu laufen. Das bedeutet, solange der Erbbauberechtigte seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt, entsteht der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Beseitigung der Mängel ständig neu und kann daher nicht verjähren. Erst mit der Veräußerung des Erbbaurechts endet die fortdauernde Pflicht des bisherigen Erbbauberechtigten, und ab diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährungsfrist für die bis dahin entstandenen Ansprüche.
Der BGH zieht zur Begründung Parallelen zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht, wo vergleichbare Dauerverpflichtungen bestehen. Die Entscheidung des BGH führt dazu, dass die Klage der Grundstückseigentümer nicht wegen Verjährung abgewiesen werden konnte und das Berufungsurteil aufgehoben wurde. Das Verfahren wurde zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
BGH, Az.: V ZR 21/24, Beschluss vom 27. 09.2024, eingestellt am 08.05.2025