Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die bislang nicht im Gesellschaftsregister registriert, jedoch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist
Der Bundesgerichtshof hat am 3. Juli 2025 entschieden, dass die Übertragung eines Grundstücks, das im Grundbuch auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingetragen ist, nach dem 31. Dezember 2023 nur dann wirksam im Grundbuch vollzogen werden kann, wenn die GbR zuvor ins Gesellschaftsregister eingetragen wurde und als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch verzeichnet ist. Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück der einzige Vermögenswert der GbR ist und ob die Übertragung auf die Gesellschafter erfolgt, was zur sofortigen Löschung der eGbR im Grundbuch führen würde – auch eine familiäre Verbindung der Gesellschafter spielt laut Beschluss keine Rolle.
Im zugrundeliegenden Fall waren zwei GbRs ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag jeweils als Alleineigentümerinnen von Grundstücken im Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Urkunde beschlossen die Gesellschafter die Auflösung der Gesellschaften und die Übertragung des jeweiligen Grundstücks zu gleichen Anteilen auf sich selbst. Der hierauf gestellte Antrag zur Eigentumsumschreibung wurde vom Grundbuchamt abgelehnt, da nach dem seit 1. Januar 2024 geltenden Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) zunächst die Registrierung im Gesellschaftsregister und die Eintragung als eGbR im Grundbuch erforderlich seien.
Die Rechtsbeschwerde gegen diese Ablehnung blieb erfolglos. Das OLG Celle und der Bundesgerichtshof bestätigten, dass eine GbR, solange noch Gesellschaftsvermögen vorhanden ist, besteht und daher die neue Registerpflicht gilt. Auch wenn das Grundstück, das übertragen werden soll, der einzige Vermögenswert ist und an die Gesellschafter übertragen werden soll, ist eine teleologische Reduktion der Norm oder eine analoge Anwendung etwa des Erbrechts (§ 40 GBO) nicht möglich. Der Gesetzgeber hat in der Gesetzesbegründung bewusst auf jegliche Ausnahme verzichtet – auch für Zwei-Personen-Gesellschaften mit lediglich einem Grundstück als Vermögen. Die Interessen des Rechtsverkehrs an der Publizität bezüglich Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung einer GbR stehen laut BGH im Vordergrund, sodass bei jeglichen Grundstücksübertragungen eine vorhergehende Registrierung und Grundbucheintragung als eGbR zwingend erforderlich bleibt.
Folglich stellt die Rechtslage sicher, dass ausnahmslos alle GbR-Eintragungen, die einen Eigentumswechsel betreffen, nach dem neuen Recht erfolgen und damit auf dem Gesellschaftsregister basieren müssen, selbst wenn dies im Einzelfall ledigliche Formalitäten bedeutet. Die Gesellschafter hätten hinreichend Zeit gehabt, sich nach Inkrafttreten der Änderungen auf die neue Rechtslage einzustellen und gegebenenfalls frühzeitig zu handeln.
BGH, Az.: V ZB 17/24, Beschluss vom 03.07.2025, eingestellt am 22.11.2025 von Fachanwalt für Erbrecht Dr. jur. Christian Kasten